丁祖昱：物管上市公司估值“挤泡沫”

题目:物业管理上市公司估值“挤泡沫”

作者:丁祖昱易居企业集团CEO

地产股正显示出脆弱的一面。根据嘉里物业管理的数据，截至7月31日，59家上市物业管理公司中，有46家公司的股价较月初下跌，最大跌幅达到68%。

自2022年初以来，59家上市物业管理公司的股价已降至51家，仅有3家物业管理公司略有上涨。显然，由于房地产行业的下行影响，地产股的上涨动力再次受到抑制。

地产股全线下跌。

物业管理企业上市“退潮”。据嘉里物业管理监测，截至2022年7月31日，物业管理行业上市公司总数已达59家，其中年内成功上市4家，另有8家公司正在排队等待。

7月，地产股普遍下跌。从下图可以直观的看出，月初以来核心指数和物业管理公司股价逐日下跌，7月22日左右略有回调，但到了7月27日，物业管理公司股价再次暴跌。整体来看，非港资物业管理公司下跌12%，港资物业管理公司下跌23.1%，恒生物业服务及管理指数下跌30.1%，跌幅均大于恒生指数和沪深300(-7.0%)。

以59家上市物业管理公司为重点，7月份平均股价下跌17.4%。其中，46只股价下跌，跌幅近八成；股价上涨的公司只有7家。跌幅最大的是力高健康生活，跌幅达68.0%。此外，方圆生活服务和碧桂园服务的股价也下跌了50%以上。

与2022年初相比，形势更加不容乐观。59家物业管理公司中，51家股价下跌，跌幅超过50%的物业管理公司有17家。

郑融服务的跌幅最大，从年初到7月31日下跌了86.8%。与峰值股价相比，目前郑融服务的股价已下跌90.58%。

2020年下半年是物业管理企业的重头戏。当时大部分物业管理企业的股价都达到了顶峰。2021年，受房地产主业震荡影响，地产股快速回调。截至2022年7月31日，各地股价从高位跌至70%以下。

通过比较29家上市物业管理公司的最新股价与峰值股价，我们发现，29家物业管理公司的股价平均下跌了61%。

股价较峰值下跌超过80%的物业管理公司有6家，分别是时代邻里、郑融服务、凯撒美好、宝龙商业、蔡晟、业兴集团。其中，时代邻里股价从峰值下跌幅度最大，达90.71%，从上市首日下跌78.6%。

50家物业管理公司的总市值比年初下降了30%。

与地产股股价相对应的是，59家上市物业管理公司估值再度下滑。

截至7月31日，59家上市物业管理企业总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多达44家。平均市盈率和市盈率PE(LYR)分别为11.4倍和11.6倍，均低于上月末(13.9倍和14.1倍)。

2022年初，碧桂园服务总市值达到1285亿元，是当时唯一市值过千亿的物业管理企业。随后，碧桂园服务股价下调，7月初市值降至1007亿元。7月19日，华润万象首次超越碧桂园服务，排名第一。截至7月31日，碧桂园市值较月初“腰斩”，仅为505.9亿元，在59家物业管理企业中市值较月初跌幅排名第三。

与年初相比，59家上市物业管理企业总市值下降32%，市值较低的物业管理企业达到47家，其中郑融服务市值降幅最大，达86.2%。市值比年初高的物业管理公司只有8家，其中越秀服务增长了15.5%。

对比上市首日市值变化，44家物业管理公司市值较上市首日下跌89.4%，服务郑融，其次是业兴集团，跌幅为86.3%。

值得注意的是，截至7月31日，仍有15家物业管理公司市值高于上市首日。其中，中海地产涨幅最高，市值较上市首日上涨710%。绿城服务、徐汇永盛服务、滨江服务市值涨幅也超过200%。

纵观59家上市物业管理公司的资本市场表现，很明显很多地产股对主营物业业务感到震惊，这也是物业管理行业在资本市场表现中脆弱的一面。尤其是地产母公司遇到流动性危机，地产股全面被打压，导致行业下滑。另一方面，房地产母公司实力雄厚的物业管理公司也在整体资本市场表现中独领风骚。

整体来看，物业管理行业仍然与房地产行业密切相关，行业稳定格局仍需进一步加强。

2021年下半年以来，资本市场急剧降温，大部分地产股的股价几乎与峰值“断交”。究其原因，市场正在修复过去上市公司的估值过高，房地产行业的下行压力传导也成为重要原因之一。